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影响未来大温房产走势的因素分析

影响未来大温房产走势的因素分析

1, 整体经济环境. 也就是指加拿大的经济形势如何,经济学家们普遍预测,加拿大2006年的经济增长率将为2.9%,而2007年为3.1%。
2, 国家经济结构. 加拿大经济中以石油、贵重金属和木材等天然资源出口为主,而美国的经济是以消费型为主导,比如就高价能源这一因素对二国的经济影响是完全不一样的了.
3,本国核心通涨率. 未将价格波动的能源与食物计算在内的通涨率称为核心通涨率,它的高低将是影响利率走势的一个重要因素. 6月份核心通涨率为1.7%,央行期望核心通涨率在近几年都将控制在2%左右。
4, 利率走势. 现在的利率水准仍是加拿大四十多年来的低水平,经过连续七次加息,现在的基准利率为4.25%,最优惠利率在6%,央行已于7月11日暂停加息, 而个人认为本年度最多还有一次加息机会,明年央行将面临的是减息的压力.
5, 就业形势. 就业环境好,市场购买力上升,对房地产就会有正面影响,加拿大统计局刚刚公布的7月份全国失业率为6.4%,卑诗省4.7%,均属于三十年来低点. 而工资年比增长7月份为3.7%.
6. 移民进入人数. 大温一直是新移民主要选择地.通常每年BC省吸引的移民数额约为加拿大移民总人数的15-20%.
7. 省际人口流动数值. 从2003年起BC省的省际人口流动数值已从负值转为正值.
8. 土地供应量. 在大温一些地区可供开发土地日渐减少,如温西,温市中心.举二个例子,前几年温西的KITSLANO区开发了大量的原来的旧工业基地来兴建柏文区,而现在这类能改变用途的可开发地将会是越来越少,第二就是福溪北岸,已几近开发完了.当然,对其他一些地区,这种影响就小些.
9. 房屋市场的供求量. 挂牌数量和成交数量的比率. 据MLS统计,2006年现有房屋销售量已从去年的482788单元跌至481700单元,到2007年会继续下跌至462200单元。
10. 新屋开工量. 一方面可反映现时建筑市场对未来几年房地产业的信心.另一方面也关系到一个建筑周期后市场的供求数量对比. 加拿大7月全国新屋建设意外增长,加拿大抵押住房公司CMHC8月9日指出,7月新屋开工折合年率为23.65万套,6月为23.64万套。而预测整年新屋动工量将有227900个单位,明年的新屋动工量将跌至209100个单位。
11. 建筑材料价格上涨率. 随着地球上的可用资源越来越少,原材料价格永远是往上攀升的.
12. 购房者中自住的比率. 可看出房屋市场中的投资比重, 投资比重越大,市场越不稳定.
13.房地产市场中炒房的比率. 炒房通常默认为在6个月内就转手的物业.本月18日的REAL ESTATE WEEKLY 的头版称现在的”炒房”比率大约为5%,比其他各个房产年度周期为低(比较1981年的20%,和1989年的10%).
14. 租务市场的租金价格. 租金价格过高,会推动潜在的买家入市,从而拉动房市向上.而过低就会使置业意愿降低.
15. 房屋购买及持有的承受力. 即一个家庭每年用在房屋上的花销与家庭年收入之间的百分比.统计显示在今年第一季度,温哥华拥有一套中等住房需要花费税前中等家庭收入的42.1%.在全国范围内属于最负担不起比率.
16. 强邻美国的经济形势.
17. 加圆的汇率. 它将主要有二方面的影响,一是对利率,加元的升值对经济的影响会让央行放缓紧缩银根的脚步.二是对海外投资者.加元过分高企,会打击海外买家入市的意愿.而这二者都会对本地房地产构成影响.
18. 2010年冬奥会 . 属于非正常的附加因素.主要是在心理预期和建筑市场上材料,人力资源竞争的影响.
19. 全世界最适宜居住城市中温哥华的排名.
20.天灾人祸发生的几率,包括地震,海嘯,禽流感,恐怖袭击等等.

2005-11-06








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