嫌贫爱富选城市

15-12-24

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嫌贫爱富选城市

逃离北上广是传说 城市群富的越富穷的越穷
2015/12/23 每日经济新闻 微信公众号“叶檀财经”
中国没必要在经济指标中剔除房地产,在城镇化过程中把房地产作为城镇化的先行发展指数,心态要平和得多。
一线城市群成为中国中高收入阶层的追逐之地,而某些三四线城市群人口流失,经济低迷,房价回落。中国人类历史上最壮观的人口流动,最激烈的城镇化过程,形成新的特大城市群,中国人口流入地区不同截然不同。
人口主要流入东部地区。根据今年10月27日《观察者网》发表的《“逃离北上广”成传说:上海5年流入500余万人口》的文章,上海2009年常住人口1640万,2010年增长至2300万,2014年年底为2425万。排名第二的是北京,五年流入人口396万,广州、东莞、深圳位列四、五、六位,流入人口分别为275、199、186万。笔者核查了官方统计与人口等权威数据,与上述数据相符,考虑到许多常住半年以上的人口并不登记,上述人口流入情况比官方统计只会多不会少。
35个城市中,人口流入超过100万的有13个,京津冀、珠三角、长三角三大都市圈占据8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,渤海湾有京津。 长三角城市群上海 苏州 杭州 南京 宁波 无锡 常州=流入863万人;珠三角城市圈广州深圳 东莞 佛山=流入796万人;渤海湾北京天津=流入684万人。
这与中国房地产价格企稳的线索基本吻合。2014年中国经济GDP显示经济进入转型期,中国房地产从低迷到逐渐复苏,从一线城市到核心城市逐步复苏,而非全面复苏。
国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示,与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,上涨的城市有21个,深圳同比增速居首位,为44.6%,上海、北京、广州紧随其后,涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%,前十名包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州,囊括四大一线城市和主要二线核心城市。同比下降的城市达到49个,跌幅前十名全部为三四线城市,其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东,分别为5.6%、5.3%和5.0%。
在城镇化过程中,中国会出现特大型城市群,中央财经领导小组办公室副主任杨伟民近日介绍,在“十三五”期间,我国将加速发展一批中心城市,承担全国性的功能,形成经济发展新的增长节点。珠三角、长三角、京津冀发展空间趋于饱和,新的中心城市重点将在东北、中原、成渝等几大城市群培育和发展,再造若干个珠三角、长三角、京津冀,形成经济增长新节点。
北京、上海周边有区域性核心城市天津、苏州等城市拱卫,还有更多的卫星城通过轨道交通连接为一体,已有百万企业主与工薪族聚集在燕郊、昆山等地。大流转中的人口首选资源聚集之地,而后是卫星城,而后是当地的核心城市,而后是其他,其他,其他地区,从目前中国的发展态势看,所谓的逃离北上广,绝大部分是嘴上说说而已。
所有城市的房地产限制措施都有可能取消。12月18日召开的中央经济工作会议表示,将努力化解过剩产能和房地产库存,推动地产商整合,鼓励改变营销策略。同时,将鼓励房地产开发商降低房价以去库存,并表示过时的(房地产市场)限制措施应予以撤销,将帮助农村居民在城市定居置业。保守估计,除特大城市以后的限制措施将全部取消。今年以来,中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策,促进房地产市场销售。
无论怎么想就地安置居民、各城市均衡发展,但市场化的规律不会变,机会在哪里,资源在哪里,人口就会集中在哪里,尤其是具备消费能力的群体就会聚集在哪里。东京、首尔、北京,驱赶人口的政策不会取得成功。
一些人口流入的大城市,房地产依然保持平稳,没有出现爆发式增长。如成都人口流入156万,长沙人口流入67万,这或者因为高消费、有购买能力的人群进入不足,或与房地产库存较大相关。另一些城市则是由于区域整体流出,呼和浩特五年间有35万人流入,长春有16万人流入,但整个东北地区是人口流出地,长春的流入主要不是全国范围内的流动,而是当地人口流入到当地大城市的过程,正像黑龙江人口流入到哈尔滨,云南以及其他地区的一些人口流入到昆明,不足以消化庞大的库存。
中国的城市群如一团团正在孵化的星云,优质的城市群吸纳人口、吸纳更多的公共资源,普通城市或者成为区域中心,中小城市被吸纳,这是大重组、大分化的过程。

爱乐洪哥

莫听穿林打叶声,何妨吟啸且徐行。竹杖芒鞋轻胜马,谁怕?一蓑烟雨任平生。 料峭春风吹酒醒,微冷,山头斜照却相迎。回首向来萧瑟处,归去,也无风雨也无晴。

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